Оценка недвижимости — это строго регламентированный процесс определения стоимости конкретного объекта (квартиры, дома, земельного участка, гаража, производственного здания и т.д.). Проводить оценку имеют право только квалифицированные оценщики, деятельность которых регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это могут быть как частные специалисты, так и оценочные компании.
Рассчитать приблизительную стоимость можно самостоятельно, однако для официальных целей (суд, Росреестр, банки) необходим только официальный отчет, составленный аттестованным оценщиком. Этот отчет подтверждает рыночную стоимость объекта недвижимости и имеет юридическую силу.
Рыночная стоимость недвижимости может меняться под влиянием разных факторов. Чтобы узнать актуальную цену, собственники, покупатели или другие заинтересованные стороны заказывают специальные отчеты. Далее расскажем, что представляют собой такие документы, какие сведения в них содержатся и для чего они нужны банковским организациям.
В каких случаях стоит заказывать отчет об оценке недвижимости?
Оценка недвижимого имущества обычно проводится в следующих случаях:
- Перед обменом — когда нужно понять реальную цену недвижимости и при необходимости рассчитать доплату за другой объект.
- При продаже или покупке — благодаря документу продавец понимает реальную ценность своих «квадратных метров» и просит соответствующую сумму. Покупатель с отчетом избежит переплаты за объект.
- В период судебных тяжб. Очень распространены ситуации, когда на объекты претендуют несколько человек. Оценка позволит понять реальные претензии каждого и размер выплат, если кто-то один захочет оставить лот за собой.
- При оформлении ипотечного займа. Банки всегда требуют актуальные данные оценки перед подписанием документов.
- Во время расчета страховых платежей. Если собственник решает застраховать недвижимость, информация относительно ее стоимости будет определяющей — именно от нее формируется размер ежемесячного взноса.
Отчет об оценке, составленный в соответствии с ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, является документом, содержащим сведения доказательного значения. В ситуациях расторжения сделок, банкротства продавца или судебных споров он является аргументом, формирующим надежную доказательную базу.

Процедура оценки: основные этапы
Оценка недвижимости — многоэтапный процесс, занимающий от 1-2 дней до 2-3 недель в зависимости от сложности объекта, региона и загруженности оценщика. Процедура включает шесть основных этапов:
- Постановка задания на оценку: На этом этапе вы объясняете цель оценки (например, ипотека, страхование), указываете необходимый вид стоимости (рыночная, ликвидационная), предоставляете документы, подтверждающие права собственности (кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, технический паспорт, поэтажные планы, техническая документация и т.д.). Необходимый пакет документов может варьироваться в зависимости от объекта. Оценщик предварительно знакомится с объектом, уточняет его местоположение, площадь и назначает дату осмотра.
- Подписание договора: После согласования задания и получения необходимых документов подписывается договор, в котором указываются сроки, стоимость услуги, права и обязанности сторон. Обычно требуется предоплата.
- Сбор информации: Оценщик собирает информацию для обоснования стоимости. Это включает осмотр объекта, фотографирование, сверку планов с фактическим состоянием, выявление дефектов, а также задавание уточняющих вопросов о назначении и использовании объекта.
- Расчет стоимости: Оценщик выбирает наиболее подходящие методы оценки (часто сравнительный, дополняемый другими методами для повышения точности) и проводит расчет стоимости. Все используемые формулы и результаты отражаются в отчете.
- Учет условий: Оценка проводится с учетом рыночной конъюнктуры. Применяются корректирующие коэффициенты, учитывающие особенности объекта (местоположение, состояние ремонта, наличие инфраструктуры и т.д.) по сравнению с аналогичными объектами на рынке. Все расчеты и коэффициенты отражаются в отчете.
- Формирование отчета: Оценщик составляет официальный отчет о стоимости, соответствующий законодательным требованиям. Отчет должен содержать: основные выводы, задание на оценку, данные о заказчике и оценщике, использованные стандарты и методы, описание объекта, анализ рынка, процесс оценки, приложение с копиями документов. Отчет прошивается, нумеруется, подписывается оценщиком и заверяется печатью. При коллективной работе подписи и печати ставят все оценщики и руководитель компании.
Какие документы нужны для оценки?
Для разных видов объектов недвижимости требуется определенный пакет документов — их можно уточнить у профильных специалистов. Но во всех случаях необходимы следующие бумаги:
- Удостоверение личности заказчика (паспорт).
- Правоустанавливающие документы — подойдет выписка из ЕГРН (ее проще всего получить через личный кабинет на портале Госуслуг).
- Технические документы. Здесь есть выбор. Например, можно использовать технический или кадастровый паспорт, поэтажный план и другие документы, в которых содержатся тех. характеристики объекта.
ФАКТ: Все возможные несоответствия отражаются в отчете. Они могут повлиять на стоимость объекта, а также стать преградой при проведении сделок с ним.
Как правило, отчет заказывается в профильной организации. Она сформирует и представит полный список необходимых для проведения оценки документов.
Что вносится в отчет об оценке недвижимости?

Отчет об оценке недвижимости должен содержать всю информацию, необходимую для подтверждения достоверности оценки и соответствовать законодательным требованиям. Отсутствие обязательных сведений делает отчет недействительным. В отчете обязательно указываются:
- Порядковый номер отчета и дата его составления.
- Основания проведения оценки, цели и задачи.
- Основные сведения о задействованных оценщиках.
- Сведения о заказчике услуги.
- Описание оцениваемого объекта.
- Примененные стандарты оценки.
- Данные о проведенном анализе рынка с учетом влияния ценообразующих факторов.
- Принятые во время процедуры допущения.
- Перечень использованных документов.
- Перечисление основных фактов и выводов.
Нужно ли заказывать отчет при оформлении ипотеки?
Да, этот документ нужен обязательно. Его требуют банки, которым необходимо понимать реальную ценность (и ликвидность) объектов недвижимости. На основании отчетов кредитные организации принимают решение о выдаче займов и их размерах.
ВАЖНО: Если заявка на ипотеку находится на рассмотрении или будет подана в будущем, отчет заказывать нет смысла. Это нужно делать только после предварительного одобрения займа.
Когда финансовая организация озвучит положительное решение по кредиту, будущий заемщик может представить на согласование объект. Для этого как раз потребуется отчет об оценке. Но лучше поинтересоваться у заемодателя, чьи документы он готов принимать/рассматривать. Дело в том, что некоторые банки работают с определенными оценщиками, список которых нужно получить.
От результатов работы оценщика напрямую зависит, насколько выгодной окажется будущая сделка для заказчика. Поэтому нельзя доверять ее непроверенным частным специалистам, способным упустить важные моменты и не имеющим достаточного опыта. Чтобы исключить любые риски и получить качественный отчет, стоит обратиться в аудиторско-консалтинговую группу «ХАРС».
По вопросам сотрудничества и для получения консультаций звоните по тел. +7 (4872) 31 08 00.