Основные подходы к оценке недвижимости

Общепринятая практика при совершении операций с недвижимостью – определение стоимости квадратов на момент проведения сделки. Предоставлять такую услугу могут только лицензированные специалисты. Поставщиком этого вида сервиса с безупречной репутацией является аудиторская компания «ХАРС».

Оценка недвижимости в Туле выполняется квалифицированными специалистами с использованием одного из наиболее эффективных с экспертной точки зрения подходов:

1. К оцениваемой недвижимости применяется сравнительный подход.
2. При расчетах используют метод затратного подхода.
3. За основу берут метод доходного подхода.

Все эти виды подходов широко используются при оценке недвижимости любой площади, назначения. Каждый из подходов обладает характерными достоинствами, имеются и недостатки. Их применяют в различных ситуациях, учитывая субъективные факторы.

Сравнительный подход

Методы оценки объектов недвижимости в этом случае заключаются в следующем. Берутся ключевые эксплуатационно-технические составляющие анализируемого объекта и сравниваются с существующими аналогами, имеющими актуальную цену. Если имеются какие-либо различия между сопоставляемыми объектами, то при дальнейших расчетах вводятся корректирующие поправки. Данная методика определения стоимости используется в таких случаях:

• Речь идет о недвижимости, построенной по типовым проектам.
• Аналог, взятый для сравнения, максимально похож по основным параметрам – конструктивным, технико-экономическим и т.п.
• Сравнительная стоимость схожего объекта должна быть «свежей», чтобы соответствовать существующей рыночной цене.
• Наличие данных в нужном для объективного сравнения объеме.
• Сопоставимые ценообразующие критерии.

Алгоритм действий при оценке недвижимости сравнительным подходом включает в себя следующие этапы:

• Анализ рынка конкретной местности. Изучение данных о похожих объектах, поиск информации о совершенных или планируемых сделках (купля-продажа, выставление на торги с ценой, другое).
• Вычисление конкретных параметров и элементов, которые будут выступать в качестве сравниваемых единиц.
• Проведение сравнения по выбранным факторам.
• Выполнение корректировочных вычислений, обоснованных специальной шкалой, для сравнения всех элементов объекта-аналога.
• Проведение согласовательных мероприятий, связанных с полученными результатами и утверждением стоимости оцениваемой недвижимости.

Преимуществами сравнительного подхода оценки являются:

• Полученная цена выражает мнение большинства продавцов и покупателей.
• В оценочной стоимости учитывается инфляция.
• Оценка выполнена на основании статистических данных.
• Выполнены корректирующие изменения, учитывающие разницу с аналогичной недвижимостью.
• Достоверность полученной оценки, простая методика вычислений.

Если говорить о минусах сравнительного подхода, то следует отметить такие факты:

• Нет полностью равноценных продаваемых объектов.
• Сложно собрать достоверные сведения о стоимости недвижимости в желаемом объеме, особенно когда речь идет о нежилых помещениях.
• Проблематично найти информацию, которая касается условий совершенных сделок.
• Большое влияние оказывают такие факторы, как стабильность и активность рынка.
• Если полученная информация об объектах сравнения противоречива, сложно прийти к единому мнению.

Затратный подход

В этом случае подходы к оценке недвижимости основываются на следующем:

• Высчитывается рыночная цена земельного участка под оцениваемой недвижимостью.
• Суммируются все затраты связанные с возведением объекта. При этом учитывается его износ и доход от предпринимательской деятельности.

Основные шаги затратной методики оценки недвижимости – это расчеты коэффициентов:

• Cз – стоимость земли.
• Cнс – общие траты, если бы пришлось строить объект с нуля.
• Ин – коэффициент накопленного износа (естественный, в результате предпринимательской деятельности).
• Cy – стоимость улучшений рассчитывается по формуле Cy = Cнс – Ин.
• СПЗ – стоимость объекта недвижимости, который был оценён затратным подходом.

Когда данные вычислены, используется простая финишная формула CЗП = Cз + Cy.

Этот метод используется, когда есть четкое понимание, что покупатель не будет платить больше, если за такие же деньги можно создать идентичный по полезности объект.

Преимущества:

• Оптимальный вариант для оценки уникальных и новых объектов недвижимости.
• В определенных ситуациях это единственно возможный метод к использованию.
• Способ рекомендован для определения стоимости объекта, подлежащего налогообложению и страхованию.
• Можно сделать качественную оценку недвижимости в местах, где рынок практически отсутствует.

Часто применяют:

• Для технико-экономического обоснования новостройки.
• При проведении анализа земельного участка для его эффективного использования.
• Во время оценки государственных, общественных, специальных объектов.

Недостатки:

• Трудоемкий процесс расчета.
• Повышение точности конечного результата требует дополнительных затрат.
• Нередко бывает, что затраты на новое строительство существенно превышают цену покупки оцениваемого объекта.
• Сложно вести точные расчеты, когда речь идет об объектах старой постройки, в том числе из-за невозможности рассчитать уровень их износа.
• Крайне проблематично рассчитать стоимость участка земли, если на нем расположена какая-то недвижимость.
• Общая для Российской Федерации проблема проведения оценки земли.

Доходный подход

Используя этот метод оценки недвижимости, эксперт определяет сумму будущей прибыли, получаемой от сдачи в аренду оцениваемого объекта. Основной критерий, учитываемый в расчетах – арендная плата. Алгоритм оценки с применением доходного подхода состоит их следующих этапов:

• Подсчитывается сумма поступлений от сдачи объекта в аренду.
• Высчитывается валовый доход.
• Выполняется расчет доходов, связанных с оцениваемым объектом.
• Определяется планируемая сумма чистой прибыли.

Итоговый этап – это преобразование результата (суммы чистого дохода от аренды) в оценочную стоимость объекта.